Общие собрания собственников — инструмент управления домом

Согласно ст. 45 Жилищного Кодекса, все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если у вас есть приватизированная квартира, как минимум раз в год вы обязаны собираться вместе с другими собственниками квартир своего дома и сообща решать наболевшие вопросы.

Более того, правами на решение наиболее важных вопросов управления домом наделены не управа, не ЖЕК, не ДЕЗ, а только общее собрание собственников, то есть вы и только вы. Что же это за вопросы?

1) Принятие решений о реконструкции, капитальном и текущем ремонте, строительстве хозяйственных построек, использовании фонда капитального ремонта дома. Если ремонт начался без согласования с собственниками помещений, следует задуматься - в чьих интересах он проводится? Собственникам не менее чем за шесть месяцев до начала работ должны быть представлены перечень работ, смета расходов, источники финансирования, согласованы сроки. Причем вы вовсе не обязаны соглашаться с предложенным перечнем и сроками. Только собственники вправе решать, что пришло время, например, починить крышу, а вот тратиться на новую плитку в подъезде рановато.

Кто будет принимать выполненные работы от имени собственников? Точный ответ на этот вопрос должен быть получен на общем собрании. К сожалению, на практике бывают ситуации, когда какая-нибудь бабушка по незнанию и доброте душевной подписывает «от лица собственников» многомиллионные акты приемки работ, обрекая своих соседей на впустую потраченные нервы и массу недоделок.

2) Принятие различных решений, связанных с выбором способа формирования фонда капитального ремонта и лица, ответственного за ваши накопления;

3) На общее собрание собственников может быть вынесен  вопрос о целесообразности получения кредита или займа на капитальный ремонт дома ТСЖ, ЖСК, управляющей компанией или уполномоченным собранием лицом, и об условиях этого кредита. Хорошо, если ТСЖ действует во благо жителей и кредит действительно необходим целей ремонта. А если собрания собственников не созываются, а ваше ТСЖ – незаконно?

4) Принятие решений о использовании земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им. Вопрос крайне актуален в связи с проводимым в Москве перемежеванием земли. Мало кто из жителей понимает, что кроме собственно квартиры, каждому собственнику принадлежит на праве общедолевой собственности еще и доля в общедомовом имуществе и доля земельного участка. Сейчас перед собственниками стоит масса вопросов: как отстоять и закретить свое право собственности на землю? Что лучше обустроить на своей земле  - детскую площадку, парковку или склад инвентаря для дворников? Может быть, стоит установить шлагбаумы и забор по периметру? Все эти вопросы решаются общим собранием собственников.

Земельный участок – такое же общедомовое имущество, как пожарная лестница или чердак, границы его определены при постройке дома, любые действия с участком возможно совершать только с согласия всех собственников помещений в доме, что лишний раз подтверждает – предлагаемое нам перемежевание само по себе противозаконно.

5) Принятие решений о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Почти в каждом подъезде сейчас висят рекламные стенды, установленные совершенно незаконно, если на то не было разрешения общего собрания собственников. В данный момент доходы от рекламы на этих стендах идут в карман к какому-то мелкому чиновнику, а должны делиться между собственниками квартир.

Часто приходится слышать жалобы вроде «в нашем доме кто-то сдал в аренду чердак (подвал)». Сдать кому-то в аренду общее имущество может только общее собрание собственников. Стало быть, если вы собственник квартиры в доме,  но кто-то без вашего ведома сдал в аренду ваше имущество – это повод для обращения в следственные органы. С тем же успехом этот «кто-то» имеет право сдавать, например, ваш балкон или туалет.

Поскольку земельный участок также относится к общему имуществу, собрание собственников может принять решение обустроить на своем участке,  например, парковку, а жителям соседних домов предоставлять места на ней за плату. Полученные же таким образом средства перечислять в фонд капитального ремонта дома.

6) Выбор способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК (ЖСК), управляющая компания или непосредственное управление). А также изменение однажды сделанного выбора, ликвидация, реорганизация, объединение ТСЖ или смена непонравившейся управляющей компании на любую другую. Ни один ДЕЗ не вечен, если собственников не устраивает качество его услуг – вы имеете полное право созвать общее собрание и утвердить другую УК (управляющую компанию).

7) Принятие решения о перечислении некоторых коммунальных платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям, минуя ДЕЗ или ТСЖ.

8) Принятие решения о создании ТСЖ. Общее собрание собственников жилья принимает устав ТСЖ, избирает правление и председателя. Расплодившиеся за последние годы незаконно созданные ТСЖ могли появиться только в обход собственников, без обязательных собраний, ведь если товарищество создается по закону, вы как владелец квартиры, обязаны быть уведомлены о собрании. Если вы внезапно узнали, что в вашем доме существует ТСЖ - скорее всего имело место грубейшее нарушение закона, подделка протокола собрания и подписей собственников. Вы можете обратиться в суд для признания решения собрания собственников о создании ТСЖ незаконным, или (что предпочтительнее) объединиться с соседями и переизбрать председателя и членов правления ТСЖ.

9) Если в доме нет ТСЖ или ЖСК, собственники на собрании обязаны избрать Совет дома, его председателя, а если не сделали этого в течение одного года, общее собрание собственников в этом доме должен созвать орган местного самоуправления. Эта норма действует с 2011 года, однако я не знаю случаев, когда муниципалитет занимался бы организацией собрания собственников. Возможно, в таких случаях все опять делается тайно, и жители много позже узнают, что якобы являются членами какого-то Совета, принимают решения, подписывают документы, о которых никогда не слышали. Хотя изначально идея создания советов домов неплохая, самоорганизация может помочь в решении многих насущных вопросов, если, конечно, совет создается не только на бумаге, но и в реальности.

10) Избрание комиссий собственников помещений в данном доме для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений – это мощный орган управления домом, собрание может решать не только перечисленные, но и многие другие вопросы, и конечно же, присутствовать на таких собраниях совершенно необходимо, ведь если вы не ходите на собрания, решения за вас примет кто-то другой. Для правомочности достаточно, чтобы явились обладатели не менее половины голосов, иначе собрание проводится повторно. Жильцы неприватизированных квартир права голоса не имеют, так как собственниками не являются, за них решения на собрании принимает представитель ГУ ИС района. Если в доме много (40-45%) неприватизириванных квартир бывает так, что представитель ГУ ИС чувствует себя на таком собрании главным. Не идите у него на поводу, помните, что вас, собственников, все равно больше, объединяйтесь и отстаивайте свои права.

К сожалению, Жилищный Кодекс в Москве соблюдается плохо, только в 25% домов собрания собственников проходят более-менее регулярно, хотя, напомню, должны проходить ежегодно. Если вы лично ни разу не были на таком собрании – разузнайте у соседей, может быть о них не знаете только вы?

Впрочем, процедура оповещения собственников прописана в законе достаточно четко: созывающий собрание (а это может быть любой собственник), как минимум за десять дней должен уведомить вас заказным письмом или уведомлением под роспись. Если приглашения вы не получали, скорее всего, никто вас даже и не пытался пригласить. К сожалению, управы районов стремятся всячески оградить жителей от принятия каких бы то ни было решений по своему собственному дому.

В приглашении должна быть информация о дате, месте, времени проведения собрания, повестка дня, порядок ознакомления с материалами, которые будут представлены на собрании. Например, если в повестке дня стоит вопрос о капремонте, то среди материалов должен быть проект ремонта, ведь ознакомиться с ним надо заранее, в спокойной обстановке, а не во время собрания, на бегу. Если предстоит решать вопрос о выборе Управляющей компании – необходимо видеть проект договора управления.

Собрание может проходить в очно или в форме заочного голосования. В случае заочного голосования собственники оформляют своеобразную анкету – решение собственника по вопросам, поставленным на голосование. Безусловно, такие решения не принимаются с бухты-барахты, если некто позвонил в вашу дверь, чтобы спросить «Вы за ТСЖ или нет?» - это никакое не заочное голосование. Для нормального голосования у вас должно быть время на ознакомление с документами, время на раздумье (минимум 10 дней) и т.д. Минус заочного голосования состоит в том, что решение собственника легко переписать или подделать.

Конечно, если в вашем доме 200-400 квартир, собрать всех собственников в одно время в одном месте сложно и дорого. Поэтому часто первое собрание в доме проходит очно, а последующие – заочно. Тут кроются многие подземные камни, так как на самом первом собрании принимаются самые важные решения:

1)        Как будут уведомляться собственники о дальнейших собраниях, возможно, вместо заказных писем будут вывешиваться объявления, которые мало кто заметит?

2)        В каком виде будет оформляться протокол собрания? Где он будет храниться? Как остальные жители дома будут узнавать о принятых решениях? Сможет ли вообще кто-то узнать об этих решениях?

3)        Сроки и порядок последующих собраний;

4)        Будут ли последующие собрания очными или заочными?

Опасность заключается в том, что если на первое собрание попасть не удалось, то и о последующих вы, скорее всего, не узнаете. Так, на первом собрании могло быть принято решение, что все последующие собрания будут проводиться в заочной форме, уведомления о них рассылаться голубиной почтой, а принятые решения для всеобщего обозрения вывешиваться в каком-нибудь укромном закутке после дождичка в четверг.

Впрочем, незаконное решение общего собрания собственников, или решение, ущемляющее ваши законные права и интересы можно легко оспорить через суд (есть множество прецедентов).

Никто кроме собственников помещений не может решать вопросы управления их имуществом. Вам следует понять, что сейчас все вопросы управления домом и придомовым участком - в ваших руках. Грамотно организовать и спланировать общее собрание – непросто.  Однако каждое новое дело поначалу кажется неподъемным, а потом мы к нему привыкаем. Доверять распоряжение своим имуществом чужому дяде – опасно и недальновидно, надо потихоньку брать власть в свои руки.

Дарья Пикалова

 

 

 

Добавить комментарий